Chcesz kupić mieszkanie od dewelopera lub osoby fizycznej? Prędzej czy później pojawi się temat powierzchni użytkowej lokalu. Czym jest powierzchnia użytkowa mieszkania? Jak ją prawidłowo zmierzyć?
Mieszkanie od dewelopera – gdzie szukać informacji o powierzchni użytkowej?
Firmy deweloperskie mają określone obowiązki względem potencjalnych klientów – wspomnieć wystarczy o prospekcie informacyjnym. Udostępnianie osobom chętnym na zakup nieruchomości prospektu informacyjnego ma pozwolić im m.in. na szybkie zapoznanie się z jej parametrami. Jedną z informacji, które są zawarte w prospekcie informacyjnym, jest powierzchnia użytkowa mieszkania.
Powierzchnia użytkowa mieszkania to jeden z kluczowych czynników – od jej wielkości zależy cena, jaką zapłaci klient. Stąd też informację o powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego można znaleźć również w innych miejscach. Są to choćby:
- oferta reklamowa dewelopera – która jest szczegółowo opisana na stronie internetowej firmy deweloperskiej;
- treść umów zawieranych z deweloperem – wymienić wystarczy umowę rezerwacyjną i umowę deweloperską.
Jak ustala się powierzchnię użytkową mieszkania?
Zasady ustalania powierzchni użytkowej mieszkania wynikają z przepisów, a precyzując Rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Wymienione Rozporządzenie odsyła z kolei do normy PN-ISO 9836:2015-12.
Powierzchnia użytkowa mieszkania – zasady obliczania:
- uwzględnia się m.in. antresole, wbudowane szafy czy ogród zimowy;
- pomija się powierzchnię m.in. balkonu, tarasu, poddasza nieużytkowego, podestu (gdy mieszkanie jest wielopoziomowe) i schodów wewnętrznych;
- pomija się powierzchnię pomieszczeń (lub ich części) o wysokości w świetle mniejszej niż 1,4 m;
- uwzględnia się 50 proc. powierzchni pomieszczeń (lub ich części) o wysokości w świetle między 1,4 m a 2,2 m;
- obliczeń dokonuje się po podłodze kondygnacji.
Pewien problem stanowią ścianki działowe. Wcześniej obowiązujące przepisy dopuszczały wliczanie do powierzchni użytkowej tych ścianek działowych, które mogły zostać zdemontowane – analogiczne zasady dotyczyły też rur i kanałów. Aktualne przepisy wskazują, że powierzchnia użytkowa mieszkania powinna zostać wyliczona bez uwzględniania tych elementów.
Co robić, gdy faktyczna powierzchnia użytkowa mieszkania jest inna niż w umowie?
Powierzchnia użytkowa mieszkania wybudowanego przez dewelopera nie zgadza się z deklarowaną powierzchnią wskazaną w umowie? To problem, z którym przychodzi zmierzyć się wielu nabywcom mieszkań. Powodem są względy technologiczne. To właśnie one powodują, że deweloper nie zawsze jest w stanie zrealizować założony projekt w taki sposób, aby finalnie uzyskać wskazane w nim wartości. Co wówczas?
Jeżeli powierzchnia lokalu różni się od założeń projektu do 2 proc., to uznaje się to za margines błędu, przy czym strony rozliczają się w oparciu o rzeczywistą powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że firma deweloperska ma obowiązek obniżyć cenę, gdy powierzchnia użytkowa mieszkania jest mniejsza niż zakładana. I odwrotnie – gdyby powierzchnia była większa, to klient powinien dopłacić. Jest też inne rozwiązanie – kupujący może odstąpić od umowy, która powinna przewidywać taką możliwość.