Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa w żadnej sytuacji. Pomimo tego Polacy bardzo chętnie podpisują tego typu zobowiązania, ponieważ stanowią one pewną formę zabezpieczenia przyszłej transakcji. Umowa przedwstępna bardzo często dotyczy sprzedaży nieruchomości – co tak naprawdę może ona zaoferować?
Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest tak naprawdę zobowiązaniem do zawarcia innej umowy w przyszłości, którą określamy mianem umowy definitywnej lub przyrzeczonej. Strony umowy przedwstępnej zaciągają na siebie zobowiązanie, które powoduje, że zaciągną inne zobowiązanie w przyszłości.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości prowadzi np. do zaciągnięcia zobowiązania, którego treścią jest podpisanie umowy sprzedaży budynku, gruntu lub oznaczonego lokalu. W umowie przedwstępnej jej strony zobowiązują się więc do tego, że nie wycofają się z planowanej transakcji i tym sposobem niejako rezerwują sobie określoną nieruchomość.
Formy umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i formie aktu notarialnego (względnie z podpisami notarialnie poświadczonymi). To w jakiej postaci sporządzona zostanie omawiana umowa zależy wyłącznie od jej stron. Każda z ww. form rodzi jednak odmienne skutki prawne.
W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w zwykłej formie pisemnej, jeśli jedna ze stron wycofa się z przyszłej transakcji, druga strona może żądać zapłaty stosownego odszkodowania. Nie ma jednak możliwości, aby przymusić stronę wycofującą się do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacji, gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. W tej sytuacji wycofanie się jednej ze stron nie musi oznaczać przekreślenia szans na nabycie nieruchomości. Strona, która liczyła na zawarcie umowy definitywnej posiada bowiem roszczenie względem strony wycofującej się o podpisanie umowy sprzedaży. Jeśli nie uda się dobrowolnie nakłonić stron do zawarcia takiej umowy strona, która liczyła na nabycie nieruchomości może oddać sprawę pod rozstrzygnięcie sądu. W tej sytuacji orzeczenie właściwego sądu zastępuje oświadczenie strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej, co w ostatecznym rozrachunku prowadzi do tego, że nieruchomość i tak zostanie sprzedana zgodnie z postanowieniami zawartymi w umowie przedwstępnej. Strona poszkodowana w całej tej sytuacji może oczywiście zażądać zapłaty odpowiedniej kwoty pieniężnej od strony, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (może więc wybrać, czy skieruje sprawę do sądu, czy też zażąda zapłaty odszkodowania).
Cel umowy przedwstępnej
Podstawowym celem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest oczywiście zarezerwowanie danej nieruchomości tak, aby w przyszłości konkretna osoba mogła nabyć jej prawo własności. Tego rodzaju umowy pojawiają się najczęściej wtedy, gdy w danym momencie przyszły kupujący nie posiada jeszcze środków do nabycia nieruchomości (np. stara się o kredyt hipoteczny) lub z innych względów nie może podpisać umowy sprzedaży (np. nie wyznaczył pełnomocnika i wróci do kraju dopiero za kilka miesięcy).
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna być zatem traktowana jako forma rezerwacji transakcji, na mocy której dojdzie w przyszłości do sprzedaży nieruchomości. Może dotyczyć tak naprawdę każdej nieruchomości – gruntu, budynku lub lokalu.
Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 19 listopada 2019 r. (sygn. akt I AGa 76/19) celem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta. Pozbawienie strony działającej należycie i dążącej do wykonania umowy przyrzeczonej z możliwości korzystania ze świadczenia z umowy przyrzeczonej przez czas zwłoki zobowiązanego z umowy przedwstępnej, może więc uzasadniać roszczenie wierzyciela także o naprawienie szkody wynikłej z tejże zwłoki na podstawie art. 477 § 1 KC. W takim przypadku nie występuje ograniczenie odszkodowania do granic tzw. ujemnego interesu, ponieważ przepis z art. 390 § 1 KC ma zastosowanie do odmiennej sytuacji, mianowicie do przypadków, w których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna może być jednak rozwiązana za zgodnym porozumieniem stron. Takie sytuacje pojawiają się przede wszystkim wtedy, gdy przyszły kupujący nie uzyskuje kredytu lub pożyczki na zakup całej nieruchomości. W omawianej umowie mogą się również pojawić zapisy gwarantujące prawo wypowiedzenia takiego zobowiązania – nie są one co prawda obowiązkowe, jednak jeśli już zaistnieją to warto doprecyzować ich treść. Z umową taką może wiązać się konieczność zapłaty zaliczki lub zadatku – o tym w jakiej formie i terminie nastąpi taka zapłata również decydują strony zobowiązania. Podobnie będzie z kwestią zwrotu tak wpłaconych kwot – o tym, czy będą w ogóle zwracane decydują konkretne postanowienia umowne.
Treść artykułu napisana we współpracy z kancelarią JCZ Kancelaria Radców Prawnych. Jeżeli szukają Państwo pomocy prawnej w temacie opisanym powyżej to serdecznie zapraszamy do kontaktu bezpośredniego z kancelarią. Kancelaria świadczy profesjonalną pomoc prawną dla klientów z całej Polski. Zapraszamy do kontaktu telefonicznego lub mailowego.
JCZ Kancelaria Radców Prawnych Bydgoszcz
Jagiellońska 69/1,
85-027 Bydgoszcz
tel. 603774089
biuro@jczkancelaria.pl
Polecamy również:
• Kiedy sąd nie ogłosi upadłości konsumenckiej?